Домоуправителят не свиква общи събрания от години. Не дава отчет. Парите изчезват. Познато? Ако сте решили, че е дошло време за промяна, тази статия ще ви покаже как да го направите правилно, така че решението да бъде законно и необжалваемо.
Процесът накратко
Стъпка 1: Подгответе терена
Преди да действате формално, трябва да сте сигурни, че имате подкрепа. Ето какво да направите:
- Идентифицирайте проблемите - съберете конкретни примери за неизпълнение (непроведено ОС, липса на отчет, неремонтирани общи части).
- Намерете съмишленици - трябват ви минимум 20% идеални части за свикване на ОС.
- Намерете кандидат за нов управител - не ходете на ОС без предложение. Собственик, ползвател или професионален домоуправител.
Стъпка 2: Свикайте общо събрание
Имате два варианта в зависимост от това дали управителят съдейства или не.
Вариант А: Управителят съдейства
Ако управителят сам осъзнае, че трябва да си тръгне (изтичане на мандат, лично желание), той свиква ОС по чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС с точка от дневния ред „Избор на нов управител/УС".
Вариант Б: Управителят НЕ съдейства (най-честият случай)
Тогава използвате процедурата по чл. 12, ал. 2-4 ЗУЕС:
- Съберете подписи от собственици с поне 20% идеални части.
- Подайте ПИСМЕНО искане до управителя с конкретен дневен ред (включително „Освобождаване на управителя" и „Избор на нов управител").
- Ако той не свика ОС в 10 дни - свиквате го вие.
Включете в дневния ред НЕ само „смяна на управител", но и: отчет на досегашния управител, избор на нов управител/УС, избор на касиер (ако няма или се сменя), определяне на срок за предаване на документацията.
Стъпка 3: Проведете ОС и гласувайте
На самото събрание е важно да спазите процедурата:
- Първо гласувайте за ОСВОБОЖДАВАНЕ на стария управител.
- След това гласувайте за ИЗБОР на нов управител.
- За избор на нов управител са нужни гласове „за“ от повече от 50% от идеалните части на цялата сграда (чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС) — не само от присъстващите. Ако на събранието присъстват по-малко, изборът не може да бъде валиден.
- Отразете ВСЯКО гласуване поименно в протокола.
Стъпка 4: Предаване на документацията
Това е най-критичната стъпка. Старият управител е ЗАДЪЛЖЕН да предаде на новия:
Чеклист за предаване на документация
Какво да направите ако откаже да предаде
Това е един от най-честите проблеми. Накратко - имате три възможности: писмено искане, жалба до общината или иск в съда.
Пълната процедура с образци ще намерите в Глава 20 на наръчника.
Пълната процедура с образци и съдебна практика
В наръчника ще намерите подробна процедура за смяна на управител (Глава 19), включително какво да направите при отказ, как да защитите решението от обжалване и реални примери от съдебна практика.
Вижте наръчникаЧесто задавани въпроси
Може ли да се смени управител преди изтичане на мандата?
Да. Общото събрание може да освободи управителя по всяко време, без да е необходимо да посочва причини. Изборът на нов управител обаче изисква гласове „за“ от повече от 50% от идеалните части на цялата сграда, независимо колко души присъстват.
Какъв кворум е нужен за смяна на управител?
За избора на нов управител е нужно собственици с повече от 50% от идеалните части на цялата сграда да гласуват „за“ (чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС). Намаленият кворум при отложено събрание (26% след един час или без минимум на следващия ден) не важи за това решение — чл. 15, ал. 1 изрично го изключва. Ако на събранието не присъстват собственици с повече от 50% идеални части, нов управител не може да бъде избран.
Може ли наемател да бъде управител?
Да, при определени условия. По ЗУЕС управител може да бъде собственик или ползвател (лице с вещно право на ползване върху имот в сградата). Наемателят по закона е „обитател“ и може да бъде избран, ако едновременно: е посочен от собственика, живее в сградата и е вписан в книгата на етажната собственост (чл. 19, ал. 5 ЗУЕС). Когато имотът е собственост на фирма, управител може да бъде и лице, посочено от представляващия фирмата.