Права и задължения на домоуправителя по ЗУЕС

Домоуправителят (управителят на етажната собственост) е длъжен по чл. 23 ЗУЕС да изпълнява 13 конкретни задължения: да изпълнява решенията на Общото събрание, да поддържа документацията, да управлява финансите прозрачно и да представлява входа пред институциите. Той няма право да харчи извън бюджета, да определя размера на таксата или да отказва достъп до документи. При нарушение подлежи на глоба от 300 до 1 000 лв.

В тази статия ще видите какво точно е длъжен да прави управителят, къде свършват правомощията му и как да разпознаете, че нещо не е наред.

Какви са задълженията на домоуправителя по закон?

Според чл. 23 от ЗУЕС управителят на етажната собственост има 13 задължения, които се групират в четири категории:

1. Изпълнение на решенията на ОС — организира ремонти, следи за спазване на правилника и бюджета.
2. Документация и отчетност — поддържа домова книга, протоколна книга, книга за приходите и разходите, ежемесечен финансов отчет.
3. Управление на финансите — събира вноски, внася ги по банкова сметка, поддържа фонд „Ремонт и обновяване", представя годишен отчет.
4. Представителство — представлява ЕС пред общината, доставчиците и съда, подписва договори по решение на ОС.

По-долу разглеждаме всяка група в детайл.

Група 1: Изпълнявай решенията на Общото събрание

Управителят не е „началник на блока". Той е изпълнител на волята на Общото събрание. Ако ОС е решило да се ремонтира покривът с фирма X за сума Y, управителят е длъжен да организира точно това. Не друга фирма. Не за друга сума.

Тук влизат задълженията му да организира изпълнението на решенията, да контролира спазването на правилника за вътрешния ред и да следи за изпълнението на бюджета, приет от ОС.

Група 2: Поддържай реда и документацията

Управителят е длъжен да поддържа актуална книга на етажната собственост (домова книга), да съхранява протоколната книга от всички ОС и да води книга за приходите и разходите. Той трябва и да следи за спазването на правилника за вътрешния ред.

Група 3: Управлявай парите прозрачно

Това е групата, която засяга всеки собственик най-пряко. Управителят е длъжен да:

• Събира месечните вноски и ги внася по банковата сметка на ЕС.
• Разходва средства само по приетия от ОС бюджет.
• Поддържа отделна партида за фонд „Ремонт и обновяване".
• Представя годишен финансов отчет пред ОС.

Група 4: Представлявай входа пред институции и трети лица

Управителят представлява етажната собственост пред общината, доставчиците, застрахователите и при необходимост — пред съда. Той подписва договори от името на ЕС (когато е упълномощен от ОС) и подава необходимите регистрации.

В Глава 5 на наръчника ще намерите подробен разбор на всяко от 13-те задължения с практически примери, месечен и годишен чеклист за проверка.

Какво домоуправителят няма право да прави?

Управителят е изпълнител, не ръководител. Правомощията му са ограничени от закона и от решенията на Общото събрание. Ето петте най-чести граници, които управители нарушават:

• Не може да харчи извън бюджета. Ако ОС е гласувало бюджет от 5 000 лв. за годината, управителят не може да реши сам да похарчи 8 000 лв. Изключение: спешни ремонти, които застрашават здравето или имуществото (чл. 49 ЗУЕС).
• Не може да определя размера на таксата. Месечната вноска се определя от Общото събрание, не от управителя.
• Не може да „прощава" задължения. Ако съсед дължи 500 лв., управителят няма право да го „опрости" без решение на ОС.
• Не може да отказва достъп до документи. Всеки собственик има право да поиска и получи финансов отчет, протоколи от ОС и други документи на етажната собственост.
• Не може да сключва договори без упълномощаване. За договори, които не са предвидени в бюджета или решение на ОС, е необходимо изрично упълномощаване.

Как да разберете, че домоуправителят злоупотребява?

Признаците на злоупотреба рядко са очевидни. Обикновено става дума за бавно натрупващи се проблеми, които стават видими едва когато щетите са значителни. Ето петте най-чести тревожни сигнала:

Ако разпознавате повече от два от тези сигнала, е време да поискате пълен финансов отчет и да свикате контролния съвет.

В наръчника ще намерите 10 конкретни схеми за злоупотреба с описание как работят и как да ги разкриете, включително тест „Ограбват ли ме?" с точкова система за самооценка.

Кой контролира домоуправителя?

Контролният съвет (КС) е органът, който контролира управителя по закон. Избира се от Общото събрание и има право да проверява бюджета, касата и банковата сметка — минимум веднъж годишно, а при необходимост и по-често.

КС може да изиска всички финансови документи: фактури, разписки, банкови извлечения, договори с подизпълнители. Управителят е длъжен да ги предостави. Ако откаже, КС може да състави констативен протокол за нарушение по чл. 57 ЗУЕС.

Ако вашият вход няма избран контролен съвет, първата стъпка е да предложите избора му на следващото ОС. Без вътрешен контрол управителят действа без никакъв надзор.

Каква отговорност носи домоуправителят при нарушение?

Законът предвижда три вида отговорност за управител, който не си върши работата или злоупотребява:

Административната глоба е най-лесният път — подавате жалба до общината, кметът извършва проверка и може да наложи глоба. Гражданският иск е за реални щети — например ако управителят е платил 3 000 лв. за ремонт, който струва 1 200 лв. Наказателната отговорност влиза в сила при обсебване или злоупотреба с доверие (чл. 206 и чл. 217 от Наказателния кодекс).

Кой от трите пътя е правилният за вашата ситуация? В Глава 22 на наръчника ще намерите таблица с конкретни сценарии и препоръчан подход за всеки.

Какви са изискванията към професионалните домоуправители от 2026?

От февруари 2026 г. действа Наредба РД-02-20-1, която въвежда задължителен регистър на професионалните домоуправители в Единната информационна система на етажната собственост. На практика това означава три нови изисквания:

• Професионалният управител трябва да е вписан в регистъра и да притежава удостоверение за 5 години.
• Задължителна застраховка „Професионална отговорност".
• Договорът е за максимум 2 години, без клаузи за автоматично подновяване.

Ако вашият вход ползва професионален управител, проверете дали е вписан в Единната информационна система.

Често задавани въпроси

Длъжен ли е домоуправителят да дава отчет?

Да. По чл. 23 ЗУЕС управителят е длъжен да изготвя ежемесечен финансов отчет и да го предоставя при поискване. Веднъж годишно представя пълен отчет пред Общото събрание. Ако откаже, можете да подадете жалба до общината.

Може ли домоуправителят да харчи пари без решение на ОС?

Не. Управителят може да извършва разходи само в рамките на приетия от ОС бюджет. Единственото изключение са спешни и неотложни ремонти, които застрашават здравето или имуществото на собствениците (чл. 49 ЗУЕС).

Каква глоба може да получи домоуправител, който не си върши работата?

По чл. 55 ЗУЕС управителят (физическо лице) подлежи на глоба от 300 до 1 000 лв. При професионален управител (юридическо лице) санкцията е от 1 000 до 2 000 лв. Глобата се налага от кмета след проверка.

Как да сигнализирам за злоупотреба на домоуправителя?

Имате три пътя: сигнал до контролния съвет за вътрешна проверка, жалба до кмета за административна глоба, или сигнал до прокуратурата при данни за обсебване или злоупотреба с доверие.