Правилник за вътрешния ред в етажната собственост — как да го създадете и какво да включите

Съседът пуска музика до полунощ. На стълбището има стари мебели от три месеца. Кучето от четвъртия етаж лае непрекъснато, а в коридора мирише на цигарен дим. Звучи ви познато?

Повечето от тези проблеми имат едно общо решение: правилник за вътрешния ред. Това е документът, който определя ясни правила за съвместно живеене — и дава законово основание да се търси отговорност при нарушения. В тази статия ще научите какво точно представлява правилникът, как да го приемете на Общо събрание и какво да включите в него.

Какво е правилникът за вътрешния ред?

Правилникът за вътрешния ред (ПВР) е документ, приет от Общото събрание на етажната собственост, който определя правилата за съвместно живеене в сградата — часове за тишина, ползване на общите части, отглеждане на домашни любимци, извършване на ремонти и поведение в общите пространства. Правното му основание е чл. 11, ал. 3 ЗУЕС, който задължава ОС да приеме такъв правилник.

Правилникът не е просто „вътрешна договорка" — той е документ със законова сила. По чл. 6, ал. 1, т. 15 ЗУЕС всеки собственик е длъжен да ползва общите части съобразно правилника за вътрешния ред. Това задължение се разпростира и върху наемателите и обитателите (чл. 6, ал. 3 ЗУЕС).

МРРБ (Министерство на регионалното развитие и благоустройството) е утвърдило примерен правилник за вътрешния ред, който може да послужи като основа. Входът ви може да го приеме директно или да го адаптира с допълнителни правила, съобразени с конкретните нужди на сградата.

Как да приемете правилник — 5 стъпки

Приемането на правилник за вътрешния ред минава през Общото събрание. Процедурата следва стандартния ред за свикване и провеждане на ОС, описан подробно в нашата статия за свикване на Общо събрание. Ето петте стъпки:

Какво да включите — пълен чеклист

Правилникът за вътрешния ред трябва да покрива основните области на съвместния живот в сградата. Ето чеклист с препоръчителните точки — адаптирайте го спрямо нуждите на вашия вход:

Часове за тишина

• Определете часовете за тишина (обичайно: 22:00-08:00 и 14:00-16:00)
• Забрана за шумни дейности (бормашина, перална, силна музика) извън разрешените часове
• Изрично посочете, че забраната важи и за балкони, и за вътрешни помещения

Общи части

• Забрана за складиране на предмети на стълбищата, коридорите и площадките (блокиране на евакуационен път)
• Правила за ползване на двора, общи тераси, сушилни и перални
• Забрана за пушене в общите закрити части (стълбище, коридори, асансьор)
• Задължение за почистване при замърсяване на общи части
• Забрана за завземане на общи части без решение на ОС (чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС)

Домашни любимци

• Кучета в общите части — само с каишка и намордник (при необходимост)
• Незабавно почистване на замърсявания от домашни любимци
• Вписване на кучета в домовата книга с номер на ветеринарен паспорт (чл. 7, ал. 6 ЗУЕС)
• Собствениците на кучета заплащат допълнителни консумативни разходи (чл. 51 ЗУЕС)

Ремонти и строителни дейности

• Шумни ремонтни дейности — само в работни дни от 08:00 до 14:00 и от 16:00 до 20:00
• Задължение за предварително уведомяване на съседите и управителя
• Строителни отпадъци — незабавно извозване, без складиране в общите части
• Дейности по фасадата (остъкляване, климатик) — само с решение на ОС (чл. 6, ал. 1, т. 19 ЗУЕС)

Поведение и добри нрави

• Забрана за агресивно или обидно поведение към съседи
• Правила за ползване на асансьора (натоварване, деца без придружител)
• Забрана за изхвърляне на отпадъци от балкони и прозорци
• Правила за паркиране (ако има общ паркинг или двор)

Санкции

• Ред за подаване на жалби при нарушения — писмена жалба до управителя
• Право на управителя да съставя констативен протокол
• Препратка към административните глоби по чл. 55-56 ЗУЕС
• Препратка към чл. 45 ЗС при системни нарушения (изваждане от сградата)

Съсед нарушава правилника — какво да направите?

Когато съсед нарушава правилника за вътрешния ред, законът ви дава конкретни инструменти — от разговор до крайната мярка по чл. 45 ЗС. Важното е да действате последователно и да документирате всяка стъпка.

Часове за тишина — какво казва законът

ЗУЕС не определя конкретни часове за тишина — препраща към правилника за вътрешния ред и към общинските наредби за обществения ред. Допълнително приложим е и Законът за защита от шума в околната среда (ЗЗШОС).

На практика, правната рамка е трислойна:

Вашият правилник за вътрешния ред може да определи по-строги часове от общинската наредба (например тишина от 21:00 вместо от 22:00). Но не може да бъде по-мек от общинската наредба — тя е минималният стандарт.

При системен шум (например всяка нощ) имате право да подадете жалба до кмета по чл. 54 ЗУЕС, до полицията (при нарушение на обществения ред) или до РЗИ (ако шумът надвишава допустимите нива). Глобите по ЗУЕС са отделни от тези по общинската наредба — могат да се натрупат. Ако нарушителят е наемател, отговорност за такса вход и за поведението му носи собственикът (чл. 6, ал. 4 ЗУЕС).

Често задавани въпроси

Задължително ли е да имаме правилник?

Да. По чл. 11, ал. 3 ЗУЕС Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред. МРРБ е утвърдило примерен правилник, който може да се използва като основа. Ако вашият вход няма правилник, това е нарушение на закона — но по-важното е, че при спор с нарушител нямате ясна нормативна рамка, на която да се позовете.

Какво мнозинство е нужно?

Повече от 50% от представените идеални части на ОС (чл. 17, ал. 3 ЗУЕС). Не е нужно мнозинство от всички собственици — само от присъстващите. Пример: ако на ОС има собственици с 60% от идеалните части, достатъчно е „за" да гласуват повече от 30%.

Може ли наемател да откаже да го спазва?

Не. По чл. 6, ал. 3 ЗУЕС обитателите (наематели) имат почти всички задължения на собствениците, включително спазването на правилника за вътрешния ред (чл. 6, ал. 1, т. 15). Ако наемателят нарушава правилника, отговорност носи и собственикът, който му е предоставил апартамента (чл. 6, ал. 4 ЗУЕС).

Как се налага глоба?

Управителят съставя констативен протокол за нарушението. Протоколът се подава до кмета на общината (или района) по чл. 54 ЗУЕС. Общинската администрация издава акт за установяване на нарушение (АУАН), а кметът издава наказателно постановление с глобата. Глобата при нарушение на вътрешния ред с безпокойство е 50-150 лв. (чл. 56 ЗУЕС).

Може ли правилникът да забрани домашни любимци?

Не. ЗУЕС изрично не забранява отглеждането на домашни любимци и такава забрана би противоречала на Закона за защита на животните. Но правилникът може и трябва да определи правила за отглеждане: кучета в общите части — само с каишка, незабавно почистване на замърсявания, вписване в домовата книга с номер на ветеринарен паспорт (чл. 7, ал. 6 ЗУЕС). Собствениците на кучета заплащат допълнителни консумативни разходи, приравнени на един обитател (чл. 51 ЗУЕС).

Какво да правя ако входът ми няма правилник?

Поискайте от управителя да включи приемането на правилник в дневния ред на следващото ОС. Ако откаже, собственици с 20% от идеалните части могат сами да свикат ОС с тази точка в дневния ред (чл. 12, ал. 4 ЗУЕС). Изгответе проект на правилника предварително, за да има конкретен документ за гласуване. Подробно: Как се свиква Общо събрание.

Може ли да се промени вече приет правилник?

Да. Правилникът се изменя по същия ред, по който е приет — точка в дневния ред на ОС и гласуване с повече от 50% от представените идеални части (чл. 17, ал. 3 ЗУЕС). Промените влизат в сила от датата на решението и обвързват всички — включително тези, които са гласували „против". Ако не сте съгласни, можете да обжалвате в 30-дневен срок.